상생임대인 제도 요건 혜택 양도세 면제

상생임대인 제도 요건 혜택 양도세 면제

투자 야수 심장 2022년 정부에서 전세가격 안정화를 위해서 일시적으로 내놓은 제도인데, 골자는 다주택자, 2주택자 등 실거주를 하지 않아도 주택 양도 시 비과세를 할 수 있다는 것입니다. 이 제도가 처음 나왔을 때 양도세 문제로 다주택자들이 환호를 외쳤지만, 실상 그 조건이 까다로워 혜택을 받기 어려워 다시 잠잠해졌던 걸로 기억하고 있었어요. 그래서 당시 나도 가장 열정적인 시기 알아보다가 이건 나한테 적용이 안되네, 다들 이거 해당되는 사람이 있나? 이렇게 비웃었던 기억이 난다.

하지만 2022년 7월 26일에 일부 조건이 완화되었던걸 내가 놓치고 있었어요.

상생임대인 조건혜택신청방법

상생임대인은 신규 및 계약갱신 시 직전 임대차계약 대비 5 이내로 임대료를 인상한 임대인집주인을 뜻합니다. 정부에서 발표한 개편안을 확인 시면 아래와 같습니다 표에서 보시면 2차례 항목인 상생임대주택 인정 요건 이게 핵심입니다. 상생임대인을 신청한 임대주가 임대시점에 다주택자여도, 해당 임대 거래 계약이 21년 12월 20일 24년 12월 31일 사이에 체결된 계약일 경우, 향후 해당 임대주택을 매도할 때, 그 시기에만 1 주택자로 남아있다면 2년 거주 없이 양도세 세금 미과세 혜택을 받을 수 있습니다.

원래는 17년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 묶인 주택을 매도할 경우 2년 이상 실거주해야 1세대 1 주택 양도세 세금 미과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이건 지금도 동일합니다.

다가구주택의 경우, 모든 호수에 대하여 상생임대계약사항을 체결해야 할까?

그렇기도 하고, 아니기도 합니다. 이는 다가구주택을 향후에 어떻게 매도하느냐에 따라 다른데요. 만약 다가구주택을 건물 단위로 매도할 경우 당연히 모든 호수의 임차인들과 상생임대계약사항을 맺은 상태여야 하고요. 만약 개별 호수만 양도할 계획이라면, 해당 호수만 상생임대계약사항을 맺으시면 됩니다. 다만, 호수별로 매도 시에는 각 호수가 1주택으로 계산되니까요. 결국 모든 호수를 모두 매도하고, 마지막으로 남은 호수에 대해서만 적용된다는 점도 기억하시기 바랍니다. 직전 임대계약서는 2년으로 되어 있는데, 현실 거주기간은 1년 6개월이 안 되면 어떡하죠? 상생임대인 요건 중의 하나가 ”직전 임대계약 기간이 1년 6개월 이상”이어야 해야하는 점이었는데요. 계약서상으로는 2년이라고 되어 있더라도, 임차인이 1년 6개월보다.

임대 거래 계약사항을 바로 이어서 해야 할까?

아닙니다. 임대 거래 계약이 끝나는 날, 바로 새로운 임차인을 구하지 못할 수도 있는데요. 임차인의 입주 시기에 공백이 생겨도 전혀 상관 없습니다.

2024년 12월 31일까지 계약서만 쓰면 될까? 아닙니다. 해당 날짜까지 계약서를 쓰는 것으로 끝이 아니라, 실제로 계약금까지 받았다는 것이 증명돼야 합니다. 그러니 서두르느라 계약서만 쓰고, 계약금 받는 날짜를 뒤로 미루는 일은 없으시길 바랍니다.

계약서 작성과 일제히 계약금을 받으시는 게 좋습니다.

직전 계약의 임대 거래 금액이 제대로 뭘까?

상생임대인 기준 중의 하나가 직전 계약의 임대료 대비 5 이내로 올리는 것이라는 점은 기억하고 계시죠? 여기에서 궁금한 것이 과연 직전 계약이 제대로 어떤 걸 의미하느냐인데요. 무조건적으로 임대인인 나를 기준으로 보셔야 합니다. 예를 들어 내가 집을 새로 매수를 했습니다. 이때 만약 임차인이 거주한 상태로 임대차계약사항을 승계했다면, 이는 내가 체결한 계약이 아닙니다. 나를 기준으로 보시면 아직 직전 계약이라는 게 없는 상태인 겁니다.

임대차계약이 만료되어 다시 이전 임차인과 계약사항을 하면 이것이 신규 계약이자 직전 계약이 됩니다. 결국, 임차인이 거주한 상태로 매수를 하면 계약이 만료되까지의 기간 + 새로운 계약 2년을 기다려야 합니다. 그렇게 2년이 흐른 뒤에 계약사항을 갱신하든, 신규 계약사항을 하든 상관은 없습니다.

기재부 공식답변 FATOP 15개 정리

기재부 공식 질의 답변 중 대부분이 궁금한 거 15개만 추려서 정리하였습니다. 질문 1 다주택자가 A, B, C주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대하여 줬다. 그러면주택을 팔 때 연마다 양도세 세금 미과세 혜택을 받을 수 있나. 답변 1 아닙니다. 양도세 세금 미과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 있습니다. 예를 들어 A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 세금 미과세 혜택을 줍니다.

먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못합니다. 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 세금 미과세 혜택을 받을 있습니다. 질문 2) 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나. 답변 2 그렇다.

자주 묻는 질문